2026年度の住宅ローン減税はどう変わる？改正内容とマイホーム購入前に知りたいポイント

2026年度住宅ローン減税の全体像と基本ルール

2026年度の住宅ローン減税は、正式名称を「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローン残高を基準に所得税等から控除を受けられる制度です。
国税庁の案内では、2026年中にマイホームに入居し一定の要件を満たす場合、この控除の対象になると示されています。
控除額は年末時点の住宅ローン残高等に所定の控除率を乗じて計算し、その金額が毎年の所得税から差し引かれます。
この制度は、マイホーム取得時の負担を長期的に軽減することを目的とした代表的な税優遇措置です。

控除の基本的な仕組みは、控除期間と控除率、そして住宅ローンの借入限度額の組み合わせで成り立っています。
現行制度では、原則として控除期間は最長13年とされ、各年の控除率は0.7％とされています。
ただし、適用される借入限度額や控除期間は、住宅の性能区分や入居時期により細かく異なります。
そのため、自分が検討している住宅の種類と入居予定時期に応じて、どこまでが控除対象となるかを整理しておくことが重要です。

2026年度は、これまでの改正で導入された省エネ性能別の区分や、子育て世帯向けの拡充措置などを引き継ぎつつ、税制改正大綱で示された見直しが反映される位置付けです。
具体的には、省エネ性能の高い住宅を優遇しつつ、住宅ローン控除の適用期限を延長する方向性が示されています。
また、既存住宅についても、省エネ性能の高い認定住宅や一定の基準を満たす住宅に対して借入限度額を引き上げるなどの拡充が予定されています。
このように、2026年度はマイホーム購入を後押ししながら、より高性能な住宅取得を促す制度として整理されています。

一方で、2025年度までとの違いを理解しないまま購入時期を決めてしまうと、本来受けられるはずの控除額が小さくなるおそれがあります。
例えば、同じ住宅性能であっても、入居年により借入限度額や適用される区分が異なるケースがあります。
そのため、2025年入居と2026年入居のどちらが有利かは、住宅の性能区分や世帯の属性によって変わります。
この点を踏まえ、マイホーム購入を検討する際には、税制改正のスケジュールと自分の入居予定時期を合わせて確認することが欠かせません。

さらに重要なのが、「いつ入居するとどの制度が適用されるか」という入居時期と制度の対応関係です。
住宅ローン減税は、建物の契約日や建築確認日ではなく、原則として実際に居住の用に供した年分の制度が適用されます。
したがって、引渡しや引越しの時期が年をまたぐ場合、思っていた年度とは異なる制度が適用される可能性があります。
これからマイホームを検討する方は、契約・着工・引渡し・入居の予定を税制の適用期間と照らし合わせ、どの年度の住宅ローン減税を前提に資金計画を立てるかを明確にしておくことが大切です。

2026年度改正で変わる控除額・対象住宅と要件

2026年度は、住宅ローン減税の適用期限が延長されるとともに、住宅の性能区分ごとの借入限度額が整理されています。
財務省の税制改正大綱では、認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅など「省エネ性能の高い住宅」を中心に、年末残高の借入限度額や控除期間が示されています。
例えば、新築等の認定住宅は借入限度額4,500万円、ZEH水準省エネ住宅は3,500万円とされ、省エネ基準適合住宅は居住年によって借入限度額が異なる形で整理されています。
このように、どの性能区分に該当するかで、控除額の上限が大きく変わる点が改正の重要な特徴です。

次に、2026年に入居する場合の主な要件として、床面積要件・所得要件・入居期限の３点が挙げられます。
国土交通省の住宅ローン減税の案内では、床面積要件は原則40㎡以上とされつつ、合計所得金額1,000万円超の方や、子育て世帯等への上乗せ措置を利用する場合は50㎡以上とすることが示されています。
また、国税庁の情報では、住宅ローン減税を受けるための合計所得金額の上限は2,000万円とされており、この範囲内であることが必要です。
さらに、住宅の取得等をして2026年から2030年までの間に居住の用に供した場合が、今回の改正後の制度の対象期間と整理されています。

一方で、一定の条件に当てはまらない住宅は、住宅ローン減税の対象外となる点にも注意が必要です。
国土交通省の公表資料では、災害リスクの高い「災害レッドゾーン」に新築する住宅のうち、特定の期間以降の建築確認分については適用対象外とされることが示されており、立地の確認が欠かせません。
また、省エネ性能の要件を満たさない新築住宅や、床面積・所得要件を満たさないケースも対象外となります。
そのため、マイホーム計画の段階で、住宅の性能区分、敷地の災害リスク、自己の所得見込みを早めに確認し、どの制度枠に該当するのかを整理しておくことが重要です。

子育て世帯・若年世帯向け優遇と2026年度の注意点

2026年度の住宅ローン減税では、子育て世帯・若者夫婦世帯に対して、借入限度額の上乗せ措置が引き続き設けられています。
とくに、省エネ性能の高い既存住宅については、借入限度額そのものの引上げとあわせて、子育て世帯等向けの上乗せ枠が拡充されています。
このため、同じ価格帯の住宅でも、世帯区分と住宅性能によって、利用できる控除額に大きな差が生じる制度設計になっている点が重要です。

子育て世帯・若者夫婦世帯向けの優遇を受けるには、「世帯の年齢要件」と「子どもの有無や年齢」「入居時期」など、複数の条件を満たす必要があります。
過去の制度では、例えば夫婦いずれかが一定年齢未満であることや、扶養する子どもがいることなどが要件とされてきました。
2026年入居分についても、国土交通省や国税庁の最新情報を確認しながら、契約や入居のタイミングを制度に合わせることが大切です。

さらに、子育て世帯等の上乗せ措置がある場合とない場合では、借入限度額の違いから、結果的に選べる住宅の性能グレードや購入予算が変わる可能性があります。
財務省や国土交通省の検証では、借入限度額の差が、子育て世帯とその他の世帯で平均購入額や借入額に影響したことが示されています。
したがって、自分の世帯が上乗せ対象となるかどうかを早めに確認し、想定される控除総額を踏まえて予算計画を組み立てることが重要です。

2026年度住宅ローン減税を最大限活用するための実務ポイント

2026年度の住宅ローン減税を十分に活用するには、まず控除期間や控除率、借入限度額といった制度の基本を踏まえたうえで、返済計画と組み合わせて考えることが重要です。
国税庁の案内では、住宅ローン減税は年末時点の住宅ローン残高を基に控除額を計算する仕組みとされており、控除期間は原則として最長13年とされています。
また、財務省の令和8年度税制改正の大綱では、省エネ性能の高い住宅に対する借入限度額の引上げや適用期限の延長など、控除を受けられる期間が明確に整理されています。
そのため、いつ入居してどの水準の住宅を選ぶかにより、控除総額が大きく変わる点を意識してシミュレーションすることが大切です。

具体的なシミュレーションでは、年末残高×控除率×控除期間年数を目安に、総控除額のおおよその上限を把握する流れが有効です。
国税庁の情報では、控除率は通常0.7％とされ、住宅の区分や入居年に応じて控除期間や借入限度額が表で整理されています。
例えば、省エネ基準適合住宅や既存住宅に対する借入限度額は、令和4年以降に入居した場合の区分ごとに金額が明示されており、これを基準に家計の年間返済額や手取り収入とのバランスを検討することができます。
こうした公的な表を参考にしながら、無理のない返済額の範囲で、控除をできる限り多く利用できる借入額を検討することが重要です。

続いて、確定申告や年末調整の手続きも事前に確認しておく必要があります。
国税庁の案内によると、住宅ローン減税の適用初年度は確定申告が必要であり、登記事項証明書、請負契約書や売買契約書の写し、住宅ローンの年末残高等証明書などを準備することとされています。
また、令和4年度税制改正以降は、住宅ローン残高の情報を金融機関から税務署に提供する「調書方式」が導入され、令和6年分以降はマイナポータル連携により年末残高等情報を活用できる仕組みが整えられています。
2年目以降は、勤務先での年末調整により控除の適用を続けることが一般的な流れとなるため、初年度とそれ以降で必要書類や手続きが異なる点を整理しておくと安心です。

最後に、入居時期と契約スケジュールの組み立ても、2026年度の制度を前提に慎重に検討することが求められます。
国税庁の「マイホームを持ったとき」では、住宅ローン減税の適用は住宅の取得等を行い、令和4年から令和12年までの間に自己の居住の用に供した場合と整理されており、居住の用に供した年がどの年に当たるかが制度適用の起点となります。
また、財務省の令和8年度税制改正の大綱では、適用期限の延長や床面積要件の見直しなどが行われる一方、入居の時期によっては経過措置の扱いが変わる可能性にも触れられています。
そのため、建物の完成時期や引渡し日、住宅ローンの実行日、実際の入居日がずれないよう、売買契約やローン契約のスケジュールを総合的に調整し、希望する制度の適用年に確実に入居できるよう計画することが大切です。

まとめ

2026年度の住宅ローン減税は、入居時期や住宅の性能区分によって受けられる控除額が大きく変わります。
特に認定住宅や省エネ基準適合住宅などは優遇が手厚く、子育て世帯や若年世帯向けの上乗せ措置も用意されています。
一方で、要件を満たさないと減税が受けられないケースもあるため、事前のチェックが欠かせません。
当社では、最新の制度内容を踏まえたシミュレーションや入居時期のご相談も承っています。
マイホーム購入を検討されている方は、損をしない計画づくりのためにも、ぜひ一度お気軽にお問い合わせください。